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四大AMC進入地產的前世今生 從無心插柳到主動栽花

發(fā)布時間:2016-06-29 17:57:18

  近日,四大國有金融資產管理公司(AMC)中的信達資產旗下信達地產四處高價拿地,成為新晉“地王”而備受關注。
 
  據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解,信達、華融、長城、東方四大資產管理公司進入地產行業(yè)開始都是“無心插柳”。眾所周知,四大AMC的成立就是為應對上世紀末的亞洲金融危機,通過收購處置國有銀行剝離的不良貸款,防范和化解金融風險。
 
  某AMC人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示,“資產管理公司在接收政策性處置的不良資產中,就有很多抵質押物是土地、房地產等,加上后來的商業(yè)化收購,資產管理過公司手中就擁有了不少的土地、在建工程、爛尾樓、投資房地產等。除了轉讓和出租以及其他金融化手段來處置,還需要介入房地產的營運。”
 
  因此,在處置的過程中,資產管理公司逐步成立了獨立的地產運用平臺。比如,信達資產旗下有信達地產,華融資產起來有華融置業(yè),長城資產旗下有長城國富置業(yè),東方資產曾于2015年購買了上海證大超過50%的股權,不過不到一年時間便開始拋售了。
 
  前述AMC人士表示,上一輪的不良資產處置成功得益于中國經(jīng)濟的增長和房地產等固定資產的升值。正是因為如此,此后AMC在商業(yè)化收購過程中也更加青睞房地產項目,2012年左右,不少房地產信托項目出現(xiàn)風險,信達等公司都積極參與化解。不過,其他三家公司的房地產項目主要還是不良項目,像信達這樣直接舉牌拿地的還是個例。
 
從被動接收到成立獨立地產公司
 
  成立之初,四大資產管理公司接收國有四大銀行和國開行政策性貸款1.4萬億。2004-2005年中行建行工行上市前夕二次剝離不良貸款約7900億,違約處置不良損失率4500多億。
 
  2006年底,四大資產管理公司累計處置政策性不良資產1.21萬億元,基本完成了政策性不良處置的任務,開始了向商業(yè)化轉型。商業(yè)化轉型后,資產管理公司又通過市場化的手段收購不少商業(yè)銀行的不良資產。
 
  由于銀行的貸款普遍具有抵押物崇拜,因此早期剝離的不良資產中,有房地產等作為抵押物的還算是比較優(yōu)質、回收率較高的項目。在上一輪的不良資產處置過程中,恰逢中國經(jīng)濟高速增長,資產價格處于上升周期,房地產等固定資產的升值也給AMC的處置帶來較高的回報。
 
  前述AMC人士表示,“以前處置時,我們收過來很多爛尾樓項目,除了轉讓,通過再增加投入,進行開發(fā)和運營,不少都能獲得超額回報。由于房地產的開發(fā)和運營與其他不良的處置還有不同,所以就四家公司逐漸都培養(yǎng)了地產投資與開發(fā)的專業(yè)隊伍,并成立獨立的房地產平臺。
 
  以房地產業(yè)務量較大的信達為例,該公司旗下的信達地產于2008年底整合了旗下11家房地產公司,并通過資產重組的方式借殼軟件公司“青鳥天橋”實現(xiàn)A股上市。近期出現(xiàn)72.99億元總價的上海新江灣城地王、30.3億元的深圳坪山地王、33.6億元的合肥濱湖地王、33.9億元的杭州南星地王等均為該公司作品。
 
  長城國富置業(yè)有限公司則是長城資產旗下以房地產開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)的投資運營平臺,主營實業(yè)投資、資產管理與經(jīng)營、租賃、房地產開發(fā)與經(jīng)營等業(yè)務。由上海天誠置業(yè)公司、上海新金穗實業(yè)(集團)股份有限公司、上海金豫置業(yè)有限公司三家公司組成,其中前兩者是農行設立的地產公司,后劃歸長城資產上海辦事處。
 
  該公司官網(wǎng)顯示,長城富國置業(yè)旗下現(xiàn)控股企業(yè)5家,參股企業(yè)9家,包括6家上市公司。公司在上海、濟南、銀川、湘潭、貴陽等地先后投資建設有辦公樓、商場、高星級酒店、住宅小區(qū)等項目十多個。
 
  華融旗下的地產平臺華融置業(yè),其前身是珠海市橫琴信東房產實業(yè)開發(fā)公司。該公司董事長賴小民于2009年做出“激活信東公司,搭建房地產業(yè)務平臺”的戰(zhàn)略決策,同年7月1日將公司改制更名為“華融置業(yè)有限責任公司”,注冊資本8.5億元。
 
  華融資產稱,其基于不良資產的房地產開發(fā)業(yè)務由華融置業(yè)開展。2014年和2015年,華融置業(yè)的收入分別為人民幣26.29億、25.02億元,其中房地產相關業(yè)務收入分別為24.87億元和21.60億元。
 
  目前,東方資產旗下暫無房地產平臺,不過該公司于2015年初以總價14.89億港元的價格先后買入上海證大超過50%的股份。本來上海證大有望成為東方旗下的地產平臺, 不過2015年底便傳出東方資產轉讓上海證大股份的消息。
 
  不過,相比其他大型房地產開發(fā)商,四大AMC旗下的房地產平臺仍然較小。
 
多渠道進入房地產
 
  2010年,信達完成股份制改造后,也成為唯一一家獲準收購非金融類不良資產的金融資產管理公司。從此,該公司開始拓展非金融類不良資產管理業(yè)務,亦為暫時出現(xiàn)財務和經(jīng)營困難的企業(yè)提供債務重組支持,其中也包括一些房地產項目。
 
  2015年8月,財政部聯(lián)合銀監(jiān)會下發(fā)了關于《金融資產管理公司開展非金融機構不良資產業(yè)務管理辦法》,將非金融機構的不良業(yè)務的處置業(yè)務擴大到四家AMC。
 
  某AMC高管曾在接受21世紀經(jīng)濟報道記者專訪時表示,“房地產在當前我們的重組附加條件類業(yè)務中占有一定比重,這是我們基于對房地產行業(yè)前景的判斷和我們的專業(yè)優(yōu)勢所進行的戰(zhàn)略抉擇”。
 
  在他看來,房地產行業(yè)仍然是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分,隨著房地產市場調控方式的轉變,房地產市場將出現(xiàn)區(qū)域、企業(yè)和產品三個方面的結構性分化。因此,該公司的房地產業(yè)務集中于大中型城市,產品集中在剛需、保障性住宅以及功能、價格定位合理的商業(yè)性房產等產品。
 
  此后,隨著房地產信托爆發(fā)式增長后帶來的危機,AMC也開始逐步介入房地產信托項目。2012年4月,信達資產旗下金谷信托、信達投資、信達地產聯(lián)合發(fā)起組建一只總規(guī)模達100億元的房地產并購基金。這只規(guī)模巨大的特殊機會型并購基金采用有限合伙制形式,投資方向瞄準不良房地產信托產品收購。其他公司也陸續(xù)接盤了一些房地產項目,不過量相對較少。
 
  與此同時,金融監(jiān)管部門加強對影子銀行的監(jiān)管,房地產開發(fā)商特別是一些中小型開發(fā)商的融資渠道受阻。此時,四大AMC扮演了二三線城市中小房地產商“金主”的角色。
 
  據(jù)21世紀經(jīng)濟報道2014年曾報道,四大AMC通過“債權受讓”的方式,向二三線房地產企業(yè)提供融資。具體的方式是,就是四大AMC原價受讓房地產開發(fā)商及其關聯(lián)公司之間的債權,一定期限后要求房地產企業(yè)股東回購這邊債權并支付一定的資金占用費。債權轉讓只是“幌子”,實質就是變相向房地產企業(yè)提供貸款。同時,資產管理公司也會讓融資方提供抵押和擔保,而所謂的資金占用費等就是貸款的利息。
 
  事實上,四大資管公司都有通過債權轉讓模式向房企變相貸款融資。包括新華聯(lián)、華夏幸福、云南城投、福星科技、金科股份、大名城、凱樂科技、華業(yè)地產、中南建設、大港股份、榮盛發(fā)展等上市房企以及非上市房企。
 
  而隨著三四線城市房地產市場的持續(xù)低迷,中小型房企的風險更大,幾家資產管理公司此類的變相放貸業(yè)務均有所收縮。于是,房地產業(yè)務占比比較大的信達開始在全國各地高調拿地,其中7幅是“地王”。
 
  不過也有其他AMC人士對此表示不理解,“現(xiàn)在房地產市場還是有風險的,信達這樣去拿地背后的邏輯我們都不太理解。”